Od roku 2014 nabyde účinnosti nový Občanský zákoník. „Je to zákon, který nejvíce ovlivní život každého občana od kolébky až do hrobu,“ řekl po jeho schválení ministr spravedlnosti Jiří Pospíšil. A upraví nově i nájemní vztahy. V čem se pronájem bytu bude lišit?

Jedná se o nejdelší právní normu co do počtu paragrafů – a zároveň o největší změnu v české legislativě v novodobé historii. Nový Občanský zákoník nahradí současnou podobu zákona z roku 1964.

V současné době je byt definován zákonem o vlastnictví bytů. Nový Občanský zákoník jeho definici pomíjí a rozhodujícím faktorem je, zda je prostor určen a zároveň využíván k uspokojení bytových potřeb. Tímto z vymezení bytu vypadnou např. bytové jednotky, které jejich majitel využívá jako skladovací prostory a neslouží k bydlení.

Jednostranné zvyšování nájemného

Jednou ze zásadních otázek nájemních vztahů je deregulace nájemného. Deregulace nájemného bude sice zavržena začátkem příštího roku, ovšem i nadále nebude řada nájemních smluv obsahovat dostatečné vymezení situací, za nichž bude moci pronajímatel nájemné zvýšit. S tím ale počítá nový Občanský zákoník.

Pronajímatel bude moci jednou ročně navrhnout zvýšení nájemného až do výše místně obvyklého nájemného, pokud takovéto zvýšení nebude znamenat růst nájemného o více než 20 % za uplynulé tři roky. Nájemník samozřejmě nemusí s navrženým zvýšením nájemného souhlasit. Pokud nesouhlasí ve lhůtě dvou měsíců, k navýšení nájemného nedojde. V takovém případě se ale může pronajímatel obrátit na soud, který souhlas nájemníka s navýšením nájmu může nahradit.

Kontaktní osoba

Novinkou je, že pokud nájemník plánuje dlouhodobější nepřítomnost v bytě, bude muset o ní informovat pronajímatele a zajistit kontaktní osobu. Pokud kontaktní osobu nezajistí a majiteli bytu ji nesdělí, bude mít pronajímatel právo vstoupit do bytu i bez vědomí nájemníka.

„Je nezbytné, aby po delší dobu nepřítomnosti nájemce byla zajištěna kontaktní osoba především pro řešení naléhavých případů, které mohou v souvislosti s nájmem bytu vzniknout. Kontaktní osoba může pronajímateli zajistit v závažných případech i přístup do bytu,“ vysvětlil Kamil Jankovský, ministr pro místní rozvoj.

Platí i neplatná smlouva

V českých podmínkách je uzavírána celá řada nájemních smluv s tak závažnými právními vadami, že jsou od počátku neplatné. To může být problém jak pro pronajímatele, ale především pro nájemníka, který může být bez platné nájemní smlouvy z bytu snáze vykázán.

Nový Občanský zákoník na neplatnost nájemních smluv pamatuje. Pokud nájemní vztah trvá alespoň tři roky, nebude možné platnost smlouvy napadnout pro formální náležitosti, ale smlouva se považuje za platnou a nájemní vztah za řádně uzavřený.

Prodloužení nájmu

Nájem na dobu určitou lze prodloužit buď dohodou o prodloužení nájemní smlouvy, uzavřením nové nájemní smlouvy, a nebo – jednoduchým nevystěhováním nájemníka. V současné úpravě nelze ustanovení o prodlužování nájmu použít u nájmu bytů, což nový Občanský zákoník umožňuje.

Pokud se nájemník po uplynutí doby, na kterou byla nájemní smlouva sjednána, neodstěhuje a byt nepředá pronajímateli, bude mít pronajímatel pouhých 30 dní na podání návrhu na vystěhování k soudu. Nepodá-li návrh včas nebo nechce-li ho podat, nájemní smlouva se automaticky prodlouží za stejných podmínek, za jakých byla uzavřena, s jedinou výjimkou: Doba nájmu takto prodloužené smlouvy bude maximálně jeden rok. Pokud tedy byla původní nájemní smlouva uzavřena na dobu kratší, bude i prodloužená smlouva respektovat původní délku pronájmu. Pokud byl ale nájem sjednán na dobu delší, po prodloužení nájemní smlouvy bude jen jeden rok.

Nájem a smrt…

Nájemní smlouvu uzavírá zpravidla jedna osoba a s ní ve společné domácnosti žijí další vymezené osoby. Pokud nájemník zemře, ostatní se nemusí rovnou vystěhovat, ale nájemní smlouva přejde na ně. Výhodu mají příbuzní, na které přechází v každém případě, na osoby nepříbuzné přechází pouze v případě, že s jejich bydlením v bytě pronajímatel souhlasil. Souhlas pronajímatele je tak vhodné opatřit zejména u spolužití nesezdaných párů.

Ani nájemní smlouva na dobu neurčitou ovšem nepřechází na pozůstalé nadosmrti, ale mění se na smlouvu na dobu určitou na dva roky. Výjimku tvoří nezletilé děti, na které nájemní smlouva přechází na dobu určitou do věku 20 let, a osoby starší 75 let, na které přechází v podobě smlouvy na dobu neurčitou.

Příliš mnoho osob v bytě

Pronajmete byt jedné osobě a vzápětí zjistíte, že v bytě bydlí polovina okolního sídliště… na tuto situaci pamatuje již současný Občanský zákoník, ovšem jeho nová úprava řešení trochu modifikuje.

V současnosti má nájemník povinnost oznámit změnu počtu osob žijících v domácnosti do 15 dnů. Podle nového Občanského zákoníku bude mít stejnou povinnost „bez zbytečného odkladu“. V současnosti pokud nájemník nesplní svou povinnost do jednoho měsíce, může mu pronajímatel vypovědět smlouvu pro hrubé porušení povinností. Nová úprava prodlužuje lhůtu pro hrubé porušení na 2 měsíce.

Povinnost oznámit nové osoby žijící v bytě sice stanovuje podklad pro rozpočet služeb, ovšem nezamezí příliš vysokému počtu osob byt obývajících. Aby měl pronajímatel možnost regulovat počet osob v bytě, je nezbytné, aby si v nájemní smlouvě vyhradil souhlas s přijetím nové osoby. Tento souhlas se ale netýká manžela či manželky, druha či družky a dětí nájemníka či dětí v jeho péči.

Náhradní bydlení nahradí přístřeší

„V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2) a poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů  žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Nájemce je povinen byt vyklidit do 15 dnů  ode dne zajištění přístřeší,“ uvádí nový Občanský zákoník o výpovědi nájemní smlouvy.

Přístřeší je přitom mnohem skromnější forma než náhradní ubytování. Stačí zajistit sklad pro věci vystěhovaného a nejlevnější ubytovnu, kam vystěhovaný nájemník složí hlavu.

Vyšlo v časopise Střecha