Hypoteční úvěr patří k nejlevnějším zdrojům finančních prostředků. Základní podmínkou pro jeho získání je nemovitost, kterou lze bance vůči půjčce zastavit a – prokázání dostatečné bonity, čili schopnosti úvěr splácet.
Podnikatelé mají přístup jak k hypotečním úvěrům určených pro podnikání, kdy prostředky získané proti zástavě nemovitého majetku slouží k rozvoji podnikatelské činnosti, tak k hypotečním úvěrům pro občany. Svízelí u podnikatelů ovšem bývá prokázání dostatečné schopnosti úvěr splatit.
Podnikání je sice definováno jako činnost s cílem dosahovat zisk, pro daňové účely dochází ovšem velmi často k jeho daňové optimalizaci, čili snížení na minimální možnou úroveň s cílem platit co nejnižší daně. Vše samozřejmě na základě platných zákonů bez nelegálních daňových úniků. Minimalizace zisku s cílem daňové úspory ovšem zároveň komplikuje podnikatelům přístup k úvěrovým zdrojům, nejen k hypotečním úvěrům.
V rámci zkoumání bonity podnikatelovy firmy pro poskytnutí hypotečního úvěru pro podnikání se banky zajímají o dva základní ukazatele: zisk a obrat. Protože si jsou banky vědomi daňové optimalizace, zpravidla požadují nezáporný výsledek hospodaření (nejčastěji za dva uplynulé roky) a pro určení výše úvěru vycházejí z obratu. Čím je vyšší obrat firmy, tím snazší je pro podnikatele vyčlenit prostředky pro splácení úvěru – a to bez ohledu na výši zisku.
Získat hypoteční úvěr pro občany, respektive prokázat dostatečně schopnost jeho splácení, bývá tvrdým oříškem zejména u živnostníků – a to zejména v případě, kdy uplatňuje náklady procentem z příjmů. K této variantě se přiklánějí zejména živnostníci podnikající s vysokou přidanou hodnotou (jejich náklady na materiál, energie, nájemné, zaměstnance a další představují nízký podíl na tržbách). Typickým příkladem jsou umělečtí řemeslníci (např. náklady uměleckého kováře či řezbáře v poměru k ceně produktu jsou zanedbatelné), ale netýká se to pouze nich, kteří mohou podle platných zákonů do nákladů vložit 80 % příjmů. Pro daňovou optimalizaci se jedná o optimální krok, ovšem pro možnost získání hypotečního úvěru o podstatnou komplikaci.
Banky při přidělování hypotečních úvěrů fyzickým osobám zkoumají bonitu klienta vesměs výhradně podle čistého příjmu očištěného o životní minimum a splátky dalších závazků. Pokud živnostník uplatňuje náklady procentem z příjmů, pohlížejí banky na tyto náklady jako na skutečně vynaložené prostředky. Živnostník nemá přitom nejmenší šanci bance prokázat, že tyto náklady fakticky nevynaložil a že ve skutečnosti velká část z uplatněných nákladů je de facto jeho čistým příjmem, z něhož nemusí platit ani daň z příjmů ani sociální a zdravotní pojištění.
(Pokud má živnostník skutečné náklady např. ve výši 20 % z příjmů a může si uplatnit u řemeslné činnosti 80 % z příjmů do nákladů, 60 % jeho příjmů představuje jeho čistý příjem, z něhož legálně nemusí odvádět žádné odvody.)
V nabídce hypotečních úvěrů bank jsou sice k dispozici i produkty, které s obdobnou daňovou optimalizací živnostníků počítají. Některé banky jsou ochotny v případě zkoumání bonity podnikatele pro poskytnutí hypotečního úvěru pro občany vycházet z jeho obratu místo čistého příjmu obdobně jako u poskytnutí podnikatelských úvěrů a do nabídek bank se po „hypoteční krizi“ postupně opět vracejí hypoteční úvěry bez dokládání příjmů. V obou těchto případech si ovšem zájemce připlatí. Například u hypoték bez dokládání příjmů je úroková sazba zpravidla o 2 až 3 procentní body vyšší než u klasických hypoték. Navíc banky vyžadují mnohem vyšší hodnoty zástavy. Zatímco u klasických hypoték s doložením příjmů jsou banky poskytnout úvěr ve výši 85 % až 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, u hypoték bez dokládání příjmů poskytnou nejčastěji jen 50 % až 60 % zástavní hodnoty.
Vyšlo v časopise Komora.cz Hospodářské komory ČR